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외부 기고자 배준호 로스터 
원문출처 http://blog.naver.com/cconsumers/221148504817 


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매장 준비 - 부동산 계약 전 주의사항
 

 
이번 식품 제조 허가 관련하여 포스팅하는 연재물 중 마지막 내용을 담는다. 이 전의 과정으로 '허가'를 받을 수 있는 상황이 확인되었다면 이제 본격적으로 부동산 거래가 시작된다. 전형적인 거래 과정에서 주의사항이 이번 내용의 주제다. 빼도 박도 못하는 최악의 상황으로 가기 전, 부동산 계약시 어떤 점들을 주의해야 하는지 가이드한다. 필자가 부동산을 다니면서 느끼고 체크해야는 것들이 너무 많았기 때문에 혹시라도 이런 비슷한 과정을 겪는 이들에게 좋은 글이 되길 바란다. 물론 여러 기타적인 사항과 특이사항은 동반되기 때문에 '절대적인 정보는 아닐 수 있다. 


 
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부동산 취지금

부동산을 돌아다니면서 처음 듣는 담보 금액 중 하나인데, 바로 취지금이다. 중개인이 취지금을 먼저 주어야 주기적으로 물건에 대한 정보를 제공하겠다는 선금액을 요구하는 것이다. 사실 처음 접하는 이들에게는 말도 안되는 상황일 수 있으나, '이곳은 장차 미래 재개발 우선 지역이기 때문에 찾는 이들이 많다' , '지금도 많은 사람들이 이곳에 자리를 잡기 위해서 기다리고 있다'고 하며 이런 요구를 하는 부동산 중개인들이 많다는 것을 알게 되었다. 중개인의 역할이 새삼 다양하고, 세상에 공짜가 없다는 것을 절실히 느끼고 있다. 마치 소개팅을 시켜주겠으니 돈을 내라는 것과 무엇이 다른가. 하지만 정직하고 신뢰할만 한 중개인은 반드시 있다. 마음에 드는 지역을 방문했다면 주변의 부동산들을 다 방문해 보길 바란다. 부동산마다 가지고 있는 거래물은 다르기 때문에 '임대'라고 붙어있는 건물을 직접 물어도 자신의 중개 건물은 아니라고 하는 경우를 보면 그 점을 알 수 있었다.



 
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권리금

권리금, 정말 권리금이란 단어가 세입자 입장에선 미워 죽을 지경이다. 필자가 나중에 성공해서 건물주가 되거나 권리금을 받는 입장이 될 수 있겠지만  처음 사업을 시작하는 사람에게는 아까운 지출임에는 틀림없다. 권리금은 부동산 합법적인 금액이 아니다. 부동산이 발생시키는 특별한 장소의 이익의 댓가, 영업권과 시설비를 포함한 비공식 금액인 셈이다. 장사가 될 되서 권리금을 합당하다고 말할 수도 없다. 만약 전 매장이 몇 달 전부터 거짓으로 이익을 조작했을 수 있기 때문이다. 또한 권리금이 수도와 전기 등의 시설, 증설비 보다 비싸다는 게 이해할 수 없는 노릇이었다. 깨끗해서 권리금을 받아야 하고 이만큼 만들어 놓은 부가가치 때문에 권리금을 주장하는 장소라면 부디 주의를 기울이기 바란다. 만약에 건물주가 재개발의 용도로 혹은 건축물의 용도가 바뀌어 운영을 할 수 없는 상황이 온다면 그 아무한테도 권리금을 돌려 받을 수 없다. 하지만 반대로 권리금이 전혀 없다가도 조금씩 늘린다면 건축물 선택의 폭이 급격히 늘어난다.(단 500만원이라도 말이다.) 반대로 권리금이 없더라도 낙심할 필요가 없었다. 필자가 용산구에 20평 남짓한 장소로 무권리로 본 장소만 해도 몇 군데 꼽을 수 있었다. 하지만 주의할 점은 '무권리'라면 의심을 반드시 해야 한다. 이런 경우 건축물 대장부와 등기부 등본을 반드시 확인해야 한다. 또한 권리금이 없다면 전 세입자가 철거 기준을 잘 따랐는 지 확인해야 한다. 그렇지 않으면 자신이 권리금 만큼 철거 비용을 감당해야 한다.(공간을 잘 찍어두길 권장한다.)



 
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연면적, 평수 읽기. 그리고 실제로 느끼는 공간 파악하기

실제로 부동산 건출물 대장서류, 정보 등은 우리가 흔히 '몇 평'이라고 하는 수치로 나와있지 않는 경우가 많다. 여기서 먼저 알아야 하는 것은 '연면적'이다. 연면적은 허가된 대지에 있는 건출물의 총 바닥면적을 의미한다. 예를 들어, 자신이 본 근린생활시설의 연면적이 지하 1층, 지상 1층, 지하 2층이 있고 각 300제곱미터라고 하면 300*3 = 900제곱미터가 되는 셈이다. 하지만 이도 '근린생활시설'에 포함됐을 때 얘기다. 그렇다면 제곱미터가 의미하는 평수는 어느정도인 것일까.




 

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제공 : 직방


쉽게 환산된 표를 참고하자. 10제곱미터당 3평인 셈이고 1평이 약 3.3제곱미터가 되는 셈이다. 1평은 그럼 약 가로 세로 1.8m. 공유와 현빈이 가로 세로 누워있는 크기라고 생각하면 쉬울지 모르겠다. 여기서 부동산 실무에 중요한 점은 부가적이다. 오래된 건축물(흔히 서울의 90년대 이전의 건축)은 실제 평수보다 넓게 측정된 곳이 있다는 말을 어렵지 않게 들을 수 있었다. 중개인도 그렇고 건물주도 그렇다. 여기선 반드시 짚고 넘어가야 하는 사항이 있다. 바로 다음 사항에서 확인해보길 바란다.



 
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불법 증축물, 가벽, 연면적처리 하지 않는 불법 공간

부동산에 관심이 많은 이들이라면 건축물을 봐도 대충 감이 온다고 한다. 바로 불법 건축물(공간)의 유무다. 옛날 건축물은 보통 연면적보다 큰 경우가 있다는 중개인의 소개로 찾아갔지만 쉽게 납득이 되지 않는 공간감이었다. 그때는 다행이 다른 곳에 비슷한 평수를 경험했던 터라 그 장소가 비교적 넓다는 것을 알 수 있었다. 하지만 건축물 대장과 구청에 확인 결과, 원래는 마당이어야 했던 공간을 연면적 처리한 곳이 있다는 것을 확인, 필자가 서 있던 특정 공간은 건축물이 아니라 마당이었던 것이다. 또한 영등포의 한 건축물의 경우. 분명 제시된 평수보다 넓었다. 하지만 안쪽 벽 라인에 따라 벽을 깨 부신 자국을 발견할 수 있었고 바닥이 기존 입구에 있는 시멘트 바닥보다 비교적 깨끗하고 밝았다. 이도 허가를 받지 않고 뒷 공간을 불법 증축한 경우였던 것을 직감했다. 우리가 알고 있는 옛 지역(ex 영등포, 구로, 금천, 도봉, 일부 용산, 관악)의 경우 이러한 곳이 대체로 많이 있다는 걸 인지해야 한다. 한 경우는 전 세입자가 평수가 비교적 넓어 권리금을 주고 들어왔다며 믿기 어려운 이야기를 꺼냈다. 필자가 봐도 서 있던 그 자리는 화장실과 주차장의 연장선이었다. 그리고 주거시설이었다. 가벽은 말 그대로 가짜 벽을 의미한다. 실제로 가면 좁게 느껴지는 경우, 벽을 때려보고 목조거나 부셔도 건축물 지탱에 전혀 문제없는 문(벽)이라면 트인 공간감을 느껴야 한다.




 
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비가 새는지, 배수는 잘 되는지, 정화조 용량이 맞는지 확인할 것

옛 포스팅 한 내용에서도 언급했지만 정말 중요한 확인 사항 중 하나다. 설비는 건축 과정에서 빠질 수 없는 요소다. 기분 좋게 무권리에 보증금, 월세까지 저렴한 곳을 얻었다고 가정하자. 계약한 날도 맑았고 수도도 있고 화장실까지 있었다고 생각하자. 하루는 비가 왔는데, 벽을 따라 물이 새더니 한 방울씩 바닥으로 떨어진다. 그리고 틈만 나면 물이 역류하고 바닥은 오물로 덮힌다. 이런 경우엔 자신의 탓으로 돌릴 수밖에 없다. 부동산이 해결되도 건축물의 내용까지 확인하지 않은 무지에서 온 것이다. 이러한 문제가 직면되면 이루 말할 수 없는 고난과 스트레스, 금액이 나를 떠날 것이다. 혹시라도 자신의 매장을 담당해줄 시공자, 책임자가 있다면 계약 전 반드시 함께 방문해보길 권장한다. 그리고 정화조를 확인해야 한다.


우리가 화장실에서 볼 일을 보고 나면 인분은 하수도로 방류되는 게 아니다. 아주 예전에 한 직장 동료가 '큰 볼 일을 보면 바로 한강으로 떠 내려가는 건가' 해서 공부했던 기억이 있는데, 그때 정화조의 역할을 확실히 알게 되었다. 정화조는 크기가 존재하고 용량마다 처리되는 양과 시설을 갖춰야 한다. 첫 칸은 오물이 가라앉아 자연분해 되고 두 번째 칸으로 물은 흘러간다. 그 후에 자갈과 다공관들이 나머지 배수 역할을 해주게 된다. 중요한 점은 카페를 포함한 모든 휴게음식점으로 운영되기 위해선 연면적 대비한 '정화조 시설'을 갖췄는지 확인해야 하는 것이다. 만약에 연면적의 조건보다 작은 정화조 시설을 갖췄다면 벌금을 면치 못하게 된다. 이도 각 구청 지자체 정화조 담당자(청소과, 맑은 환경과 등)에서 확인이 가능하다. 이러한 사항은 앞서 꼭 카페가 아니더라도 근린시설에서 무언가 사업장을 운영하기 위해선 필수적인 조건이니 반드시 건축물 대장 서류, 지자체에 미리 연락해서 확인해야 하는 사항이다.



 
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등기 등본 확인
   
등기 등본은 건축물 대장과 비슷한 내용을 확인할 수 있으나 대상이 건축물이 아니라 '소유주(거래이력)'등이 기재되어 있는 서류다. 이 서류로 우리가 마지막으로 확인해야 하는 것은 다음과 같다.

 

 
 
1. 본 건축물이 언제 생겼는지
(노후 상태를 가늠, 노후가 크면 설비 공사가 어려울 수 있다) 
2. 소유권 이전(매매)의 패턴 확인
(건물주가 된 이들이 어떤 의도로 건물을 매입했는지 의도를 잘 파악해야 한다.)
3. 현재 소유권자의 대출(융자) 확인


등기부 등본의 가장 마지막 장을 보면 현재 건물주가 이 건물을 어느정도의 시가로 구입하게 되었는 지 알 수 있다. 하지만 우리는 세입자로써 더 다음 단계의 정보를 인식해야 한다. 바로 '현재 소유자의 대출(융자)의 유무와 더 나아가 현재 시가액의 몇 %가 대출금'인지 알아야 한다. 현재 부동산법에 세입자 보호법이 일부 적용되고 있지만 혹시라도 현재 건물주가 시가의 70%이상 대출금으로 구입했다면 갚지 못할 가능성도 배제할 수 없고 경매처리가 될 수 있음을 알아야 한다. 이런 경우 보증금의 크기에 따라 조금은 '의심'해 볼 수 있게 된다. (필자의 경험상, 위의 문제가 있다면 보증금이 연면적 대비 비싸고 소유주의 능력이 된다면 과도한 보증금을 잡지 않았다.) 그렇게 되면 경매에 낙찰된 새로운 소유권자가 나의 매장의 건물주가 되고 많은 문제들로 직결될 수 있기 때문이다. 이는 앞서 말했듯, 일부 세입자 보호법이 적용되더라 될지라도 현명한 세입자로써의 대처로 부동산 갈등을 예방할 수 있는 것이다. 그렇게 위의 모든 과정이 안정적으로 확인되었다면 자신의 공간을 임대할 수 있게 되는 것이다. 여기서 한 번 더 짚고 넘어가야 하는 부분은 '현재 나의 임대 공간의 상태 확인'이다. 전 세입자가 제대로 철거하지 않거나 훼손한 곳이 있다면 후에 나에게 책임이 넘어올 수 있다. 또한 그런 부분은 건물주와 갈등으로 번질 수 있다. 그러니 임대 전, 반드시 카메라로 문제될 공간들을 다 찍어두길 바란다.
 
 
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