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【카페 창업】 식품 제조 허가의 첫걸음 ― 건축물 용도 확인

2017-11-14

식품 제조 허가의 첫걸음 ― 건축물 용도 확인

카페를 시작하는 어려움 가운데 하나는 원두 납품을 위한 식품제조허가를 위한 준비이다. 이 과정을 조금은 간접적으로나마 공유를 하고 싶어 포스팅으로 옮긴다. 연재물이 될 것 같으니 오늘은 그 첫걸음으로 건축물의 용도 확인을 이야기해 볼 생각이다. 모든 이들의 상황에 공통적으로 접목할 수 없으니 각자 환경에 융통성있게 적용하길 바란다. 과연 식품 제조를 허가받기 위해서 우리는 무엇부터 알아봐야 하는 것일까.

1. 부동산

임대를 할 공간을 찾는 것이다. 필자의 경험에 의하면 너무 모르는 지역을 찾아보는 것은 다소 위험할 수 있다. 자신이 직접 가 보았거나 혹은 반복적인 방문으로 인해 익숙해진 지역에 관심을 가져보길 권장한다. 여기서 주의해야 할 점은 이 지역의 재개발의 유무를 확인하고 임대를 홍보하는 사람이 건물주인지 혹은 부동산 중개인인지 아는 것이다.

건물주가 직접 거래하는 것 같아도 중개를 끼고 거래를 하고 싶은 이들도 있을 것이고 건물주는 생각보다 자신의 건축물에 정보가 부족한 경우가 많았다. 반대로 중개인은 임대 장소에 대한 자세한 건축물 정보를 알고 있으나 알아보는 이가 실제 수요자인지가 중요하기 때문에 결국 가장 중요한 것은 필자의 의지와 적극성이었다. 대개는 두 번 넘게 찾아가 얼굴을 비치는 노력과 같이 반복적인 방문만이 좋은 장소를 추천받을 수 있다는 것을 느꼈다.

가장 조심해야 하는 것은 중개인이 '선 계약금(취자금)을 받고 자리와 정보를 줄 수 있다'라고 하는 경우가 있다. 자신도 실제 수요자가 아닌 사람들로 시간을 낭비하고 싶지 않으니 미리 돈을 받겠다는 경우가 있다. 이런 부동산은 마음속으로 욕을 하고 나와도 좋다. 중개인은 말 그대로 중개하는 이다. 돈을 먼저 받고 중개를 하는 것은 순서가 맞지 않다고 생각한다. 이러한 행태는 매우 이기적인 태도이다. 가장 중요한 사실은 적어도 믿을만한 주변인 2, 3명에게 조언을 구하길 바란다. 이 기회를 빌어 필자에게 조언해주신 502 COFFEE ROASTERS 대표님께 깊은 감사의 인사를 전한다.

2. 용도 확인 및 주구조

이 시점부터는 신중한 판단력이 요구된다. 자칫 불법적인 행위를 하게 될 수 있기 때문이다. 먼저 구조다. 구조에 대한 고려는 이 건축물이 어떤 목적으로 지어졌는지, 어떤 자재들로 구성되어 있는지를 고려하는 것이다.

예를 들면, '철근 콘크리트조' '목조 주택' 등으로 표시되어 있는 주구조를 읽는 것이다. 이는 건축물을 구성하는 자재 중 식품 제조 허가가 나지 못하는 자재가 있기 때문이다. 또한 목조로 만들어진 곳이라면 벌레가 생기기 쉽고 보온이 어려울 수 있다.

그리고 가장 중요한 것은 바로 「주용도」이다. 뉴스에서 쉽게 나오는 주제 중 하나가 바로 용도를 파악하지 않고 사업과 혹은 건축을 진행했다는 내용일 것이다. 용도는 주로 '1종~4종 주거지역(건축물), 근린생활시설, 주택, 주차장 등으로 흔히 우리가 사용해야 하는 건축 용도를 적어놓은 것인데, 여기서 위험한 것은 1종~2종 주거지역에선 결코 식품 제조 허가가 승인될 수 없음을 알아야 한다. 1종~2종 주거지역은 주거지가 우선되어야 한다는 것이고 이곳에서 음식을 만들어 납품할 수 없음을 뜻한다. 이를 해결하기 위해선 건물주가 '용도 변경'을 신청해야 하는데 이는 막대한 금액이 들 수 있고 건물주가 세금을 내는 범위가 크게 달라질 수 있음을 알아야 한다.

3종 이후는 각 지역마다 유무가 차이가 나는데 이런 경우는 거의 특수한 경우가 아니면 존재하지 않는다. 서울은 거의 대부분은 1~2종의 주거건축물이 주가 된다. 그런 경우를 피하고 싶다면 '근린 생활 시설'을 반드시 확인하길 바란다. 또한 주차장, 창고는 일부 카페나 사업 목적은 절대적 불법이니 꼭 구청을 방문하여 확인하길 바란다. 건축 용도는 건물주나 중개인도 모르거나 오해하여서 불법적인 상업이 될 수 있으니 '건축물 대장'이란 부동산 문서를 반드시 출력하여 확인하길 바란다. 이것은 해당 부동산에서 신청해도 되며 직접 자신이 용도와 허가의 유무를 확인할 수 있다. 이는 식품 제조 허가 뿐 아니라 카페나 기타 목적도 확인할 수 있다. (아래 링크에서 참조)

[토지이용규제 정보 서비스]

국가가 직접 부동산 사기를 예방하고자 세입자를 보호하기 위해 만든 사이트다. 위의 옵션에 자신이 임대하고자 하는 건축물의 주소를 넣게 되면 현재 용도 사항을 확인할 수 있다.

여기선 식품제조허가(위생)과는 별개로 먼저 부동산 용도를 확인하기 위한 것임을 알아두자. 필자는 우선 일반음식점(카페)를 할 수 있는지 찾아보았고 일반적으로 불법으로 가건물(건물을 불법으로 만들어두고 용도가 맞지 아니하면 검색 여부가 생기지 않는다.) 또한 1종~2종처럼 일부 사업목적의 제한이 되는 경우를 먼저 쉽게 알아낼 수 있다. 굳이 구청을 방문하지 않아도 되는 시간을 벌 수 있는 것이다.

3. 건축물대장 서류

건축물대장은 지금까지 건축물이 어떤 용도로 그리고 어떻게 사용되었는지, 더 나아가 무슨 구조로 이뤄졌는지 상세히 나와있는 문서로 의인화한다면 하나의 주민등록증+ 학창시절 앨범 + 학생기록증 + 성형 전 + 성형 후 정도로 생각할 수 있다. 이 서류 하나로 건축물의 거의 모든 것을 확인할 수 있다. 위의 내용으로 뭔가 부족한 경우 해당 지역의 부동산을 방문하여 직접 건축물 대장을 받아볼 수 있다. 앞서 언급했듯이 '근린 생활 시설'에서 주거를 한다거나 '1종~2종 주거시설'에서 카페나 상업을 하는 어리석은 짓은 하지 않길 바란다.

또한 가건축물, 불법에 관련된 어느 일부가 있다면 건축물 대장 내에 존재하지 않으며 혹여나 마당이거나 주차장, 한 건축물을 여러 구역으로 나눠 사용하는 불법시설이라면 이 내용으로 확인하고 예방할 수 있다. 식품제조허가는 '3종~ 주거시설물(지역마다 다름), 근린생활시설 관련 건축물에서만 가능하단 사실을 반드시 기억하길 바란다. 건축대장물 또한 구청이나 부동산을 방문하지 않고 임대 장소와 주소를 알고 있다면 인터넷에서 충분히 발급 가능하다. 다만 공인인증서가 필요하다.

주소를 입력하고 건축물대장이 존재하지 않는다면 부동산 사기일 수 있으니 구청에 반드시 문의하길 바란다.

위 과정에서 문제가 생기지 않는다면 각 지역의 위생과(보건소)에 전화하여 식품제조허가를 유무를 알고 싶다며 문의를 넣을 수 있다. 크게 부동산 문제가 발생하지 않는다면 위생과에서 알려주는 대로 시설에 맞게 제조 허가 시설을 준비할 수 있다. 이후 허가증이 발급되면 원두 혹은 음식을 납품을 할 수 있게 된다. 이 과정은 매우 중요한 일임은 명심하길 바란다. 또한 최근 부동산 사기가 급증하고 있고 혹시라도 중개인이나 건물주가 모르는 법이 적용되어 피해가 발생하지 않아야 한다는 마음으로 준비한 내용이다.

카페를 준비하는 독자라면 건축물의 용도는 반드시 알아두길 바란다. 음식을 만들어서 또 다른 장소에서 매매한다는 것이 쉬운 일은 아니다. 이어지는 연재 기사에서는 연면적과 용적률 산정용 면적, 기타 필요한 용품과 공간 활용 등을 다룰 예정이다.

위의 정보와 내용, 조언을 해주신 여러 대표님과 주변 어른분들께 진심 어린 감사를 표한다.

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배준호 Roaster

Email: cconsumers@naver.com
Website: http://blog.naver.com/cconsumers

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일반회원

송빠

2017-11-14 21:44 #323979

상세하고 자세한 정보 잘 보고 갑니다. 원두판매를 위한 제조허가는 관할구청에 확인해 보시는게 제일 빠르고 정확하구요, 물론 제조허가를 위한 요건을 갖추어야 합니다. 상가용도의 건물이면 왠만하면 다 가능하다고 알고 있습니다. 공장이야 당연 가능하구요, 부동산계약하기전 부동산들 말 절대 믿지 마세요,참고만 하시구요, 부동산들은 그 가게가 망해 나가면 제일 좋습니다. 그래야 또 중개하고 수수료 받으니까요, 그 사람들은 절대로 상인생각해 주지 않습니다. 말에 대한 책임도 지지 않구요, 그 동네 상인들에게 물어보는게 제일 좋습니다. 왜냐면 그 동네 상권을 제일 잘 알고 있거든요.

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